农业投资大势已来,未来20年农业用是最好的投资方向

头条号农业行业观察2018-10-11 13:49:13

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最近有不少媒体和专家纷纷表示:未来20年,农业用地适合投资,而是是一项投资方向。开篇之前,我们先来看看:什么是农业用地。农业用地是直接或间接为农业生产所利用的土地。又称农用地。包括...


农业投资大势已来,未来20年农业用是最好的投资方向



最近有不少媒体和专家纷纷表示:未来20年,农业用地适合投资,而是是一项投资方向。

开篇之前,我们先来看看:什么是农业用地。

农业用地是直接或间接为农业生产所利用的土地。又称农用地。包括耕地、园地、林地、牧草地、养捕水面、农田水利设施用地,以及田间道路和其他一切农业生产性建筑物占用的土地等。

有人又会问:那设施农业用地算不算农业农地范围呢?答案:算!

随着我国农业现代化发展,传统农业向现代农业转变,特别是近年来农村土地承包经营权流转进程加快,农业生产经营规模不断扩大,农业设施不断增加,农业生产效益得到提高。


农业投资大势已来,未来20年农业用是最好的投资方向



为适应现代农业发展需要,促进设施农业健康有序发展,完善设施农用地管理,防止以发展设施农业为名,擅自将农用地改为建设用地、扩大建设用地规模,现就有关问题通知如下:

依据《土地利用现状分类》(GB/T 21010-2007),设施农用地是指:直接用于经营性养殖的畜禽舍、工厂化作物栽培或水产养殖的生产设施用地及其相应附属设施用地,农村宅基地以外的晾晒场等农业设施用地。根据设施农用地特点,从有利于规范管理出发,设施农用地具体分为生产设施用地和附属设施用地。


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生产设施用地是指在农业项目区域内,直接用于农产品生产的设施用地。包括:

1.工厂化作物栽培中有钢架结构的玻璃或PC板连栋温室用地等;

2.规模化养殖中畜禽舍(含场区内通道)、畜禽有机物处置等生产设施及绿化隔离带用地;

3.水产养殖池塘、工厂化养殖、进排水渠道等水产养殖的生产设施用地;

4.育种育苗场所、简易的生产看护房用地等。

另外,附属设施用地是指农业项目区域内,直接辅助农产品生产的设施用地。包括:

1.管理和生活用房用地:指设施农业生产中必需配套的检验检疫监测、动植物疫病虫害防控、办公生活等设施用地;

2.仓库用地:指存放农产品、农资、饲料、农机农具和农产品分拣包装等必要的场所用地;

3.硬化晾晒场、生物质肥料生产场地、符合“农村道路”规定的道路等用地。

各省(区、市)国土资源和农业部门可根据本地实际情况,按照上述规定的原则,对生产设施和附属设施用地做出进一步规定。


农业投资大势已来,未来20年农业用是最好的投资方向


除了设施农业之外,休闲农业用地也属于农业用地的范畴。

因此,还有人重新归纳“农业用地”的概念。农业用地,是指用于农业生产的土地,包括耕地、园地、林地、牧草地、畜禽饲养地、设施农业用地、农村道路、坑塘水面、其他农用地等。

在农业用地上,国家陆续出台政策为其保驾护航。比如:

2016年《中共中央办公厅国务院办公厅关于完善农村土地所有权承包权经营权分置办法的意见》(下文简称《意见》

《意见》明确了经营权的权能,经营主体有权使用流转土地自主从事农业生产经营并获得相应收益,有权在流转合同到期后按照同等条件优先续租承包土地,经过承包农户同意,经营主体可以依法依规,改善土壤、提升地力、建设农业生产附属配套设施。还可以经承包农户同意,向农民集体备案后再流转给其他主体,或者依法依规设定抵押。

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2018年1月,国土资源部、国家发展改革委日前联合印发《关于深入推进农业供给侧结构性改革做好农村产业融合发展用地保障工作的通知》。(下文简称《通知》)

《通知》指出,对于农业生产过程中所需各类生产设施和附属设施用地,以及由于农业规模经营必须兴建的配套设施,包括蔬菜种植、烟草种植和茶园、橡胶园等农作物种植园的看护类管理房用地(单层、占地小于15平方米),临时性烤烟、炒茶、果蔬预冷、葡萄晾干等农产品晾晒、临时存储、分拣包装等初加工设施用地(原则上占地不得超过400平方米),在不占用永久基本农田的前提下,纳入设施农用地管理,实行县级备案。对于设施农用地将加强土地执法监察和土地督察,管理信息将会纳入国土资源综合信息监管平台,防止擅自将设施农用地“非农化”。

本次政策进一步扩大了设施农用地范围,将农业生产的配套设施由“规模化粮食生产”延伸为“规模经营必须兴建”范畴,让种植各种经济作物所需的配套设施变成合法建筑,提高了农民开展经济作物生产及初加工的积极性。

同时,《通知》明确指出:休闲农业用地和园区用地情况及政策。

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1)休闲农业的用地政策

乡(镇)土地利用总体规划可以预留少量(不超过5%)规划建设用地指标,用于零星分散的单独选址农业设施、乡村旅游设施等建设。鼓励农业生产和村庄建设等用地复合利用,发展休闲农业、乡村旅游、农业教育、农业科普、农事体验等产业,拓展土地使用功能,提高土地节约集约利用水平。探索农村集体经济组织以出租、合作等方式盘活利用空闲农房及宅基地,按照规划要求和用地标准,改造建设民宿民俗、创意办公、休闲农业、乡村旅游等农业农村体验活动场所。

2)关于农业产业园、科技园、创业园的用地安排

要在确保农地农用的前提下,引导农村二三产业向县城、重点乡镇及产业园区等集中集聚。对利用存量建设用地进行农产品加工、农产品冷链、物流仓储、产地批发市场等项目建设或用于小微创业园、休闲农业、乡村旅游、农村电商等农村二三产业的市、县,可给予新增建设用地计划指标奖励。对于农村二三产业来说,还是要科学规划布局,在园区中集中发展,充分利用农村建设用地。


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不管设施农业用地还是休闲农业用地,园区用地,都有一条国家红线:允许租,不准卖,而且受法律保护。

其实,土地的出租价格每年都在上涨。这是挑战也是机会。通过低价租赁的土地从而获得土地红利。

有专家建议,租地时间要长,比如30年以上,而且面积要大,至少100亩以上,让后采用公司化运作,创建产业链,实行产加销一条龙服务,从而获得土地的红利。当然还有如果租赁的土地还可以出租给其他经营者,也可以成为投资的一部分。

从以上综述来看,国家在政策上支持农业用地的流转和再流转,而且保护经营者相关的权益。因此,农业用地适合长期投资。


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