农村土地流转签合同有“四大忌”,别一不小心上当啦!(附案例)

中国乡村之声2017-10-12 11:11:51

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在农村最讲究的是人情、不重视合同,这样就会存在各种风险,一旦发生了纠纷处理起来很难,所以大家在签订“土地流转合同”的时候,一定要留心啦!

随着农村外出打工的农民不断增多,土地经营权流转已成常态。在农村最讲究的是人情、不重视合同,这样就会存在各种风险,一旦发生了纠纷处理起来很难,所以大家在签订“土地流转合同”的时候,一定要留心啦!

农村土地流转签合同有“四大忌”,别一不小心上当啦!(附案例)

案例 1 :没“把”的口头合同

黄某去年全家外出打工,承包地交由村中一位远房的亲戚于某所办的家庭农场代管。因为亲属关系,双方没有签订书面合同。最近黄某要收回土地,转包给村里的种粮大户蒋某。于某以是“转让”,不是“代管”,不同意退出接手经营的土地。是“转让”,还是“代管”,因无书面合同,双方各持一词。口头合同“没抓手”,让有关部门解决起来难度很大。

说法:“土地流转”这类事关农民切身利益的重大事项,属于法律规定应当采用书面形式签约的范围。

案例 2 :“价款不清”的书面协议

张某前年外出打工,把承包的土地转包给了自己的表哥胡某。双方虽求人写了一方协议,可协议中忘了写“流转价款”。最近张某回来结账,当地外包土地价款为每亩三百至五百元不等。究竟每亩是按三百元还是五百元,双方闹翻了脸。另外良种补贴、农资补贴、柴油补贴等各种补贴,都叫胡某领走。虽是亲戚,却闹上了法庭。

说法:就“流转价款及支付方式”,法院可根据实际情况,按土地的等级,在每亩三百至五百元的价款中裁决。

案例 3 : “期限不明”的书面合同

姜某外出打工把承包的土地租给了村里的集体农场,双方签订了合同,明确了“租金”的具体价格等内容,可租期规定不具体,只写“长期”。姜某在外五年,一直没找到固定的工作。他从城里又回到农村,要种自己的地。可农场不同意退给他,说日期没到。姜某认为,五年,时间不短了,可为“长期”,自己可以把土地收回。

说法:流转期限不明,可以按《合同法》第六十二条的规定办理,姜某收回土地的请求应当得到法律的支持。

案例 4 :”无权利人同意的“代理文书”

颜某三年前带妻携子进城打工,土地交由伯父代管。当他准备返乡时发现,村主任为了给自己亲属吴某办的家庭农场扩容,没经颜某和家人的同意,竟代他和吴某签订了土地转让协议,将颜某的土地经营权转给了吴某的家庭农场,且转让价格也不能令人满意。

说法:村主任没经颜某同意,代理颜某与吴某签订土地协议是违法的。

农村土地流转签合同有“四大忌”,别一不小心上当啦!(附案例)

总的来说,在签订土地流转合同时,一定要注意:

1.合同中要有流转双方的完整信息

出让方、受让方的姓名、详细住址和联系电话,受让方如果是单位,要注明单位法人姓名,当事人是农户的,一般情况下户主的姓名可代表全家。同时,还要填写流转土地的名称(地块名称)、等级、四至坐落(东南西北相邻的地块名称)和面积(长宽的长度和面积的亩数)。

2.写清土地流转的期限和签订日期

3.流转费及支付方式

4.主体范围及优先权

规定双方能够达成协议变更、合同解除的基本条件,以及对于合同生效期内出现纠纷的处理方法。例如违约责任、合同到期处理办法等。

农村土地流转签合同有“四大忌”,别一不小心上当啦!(附案例)

此外,还要注意下面这些情况,土地流转合同无效,大家一定要留意啦!

1.违背承包方意愿的强制签订合同无效,确保承租意愿是真实的

比如未与承包方沟通擅自越权代签订的合同无效(法院也会认定为无效合同)。

2.未经发包方同意

需要确保出租意愿是真实意愿,未经发包方同意同样合同无效。

3.不属于同一集体经济组织的承包人之间互换土地承包经营权的

如果是土地互换或置换,那么需要确保置换双方在同一集体内,因为互换只能限定在同一集体内才符合法律规定。

4.越权发包土地的

比如农民个人承包的土地由村集体越权发包的,合同无效。

5.未按规定承包年限发包土地的

签订承包合同期限,均以第二轮(98年)开始计算,耕地30年,草地不超过50年,林地不超过70年。超过这个时间期限,合同无效。


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